Real Estate

Comprare casa con i Bitcoin, cosa dicono le norme

In Italia, il trasferimento di un bene immobile verso criptovaluta è da qualificarsi come vendita e non come permuta. Il Codice civile afferma che il debito sorto da una compravendita genera un debito in valuta e in base all’art. 1277 c.c. i debiti definiti pecuniari si estinguono con moneta avente corso legale nello Stato. [...]
Alberto Stefani 

DPO & Cyber Security Analyst

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Negli ultimi due anni si sente parlare sempre di più di criptovalute come strumento di pagamento per acquisti quotidiani. Nel recente passato alcuni consumatori, temerari nell’affrontare un campo poco conosciuto si sono avventurati nell’acquisto di beni di valore intrinseco rilevante, come automobili di lusso o immobili di pregio, utilizzando i Bitcoin come strumento di pagamento.

Di conseguenza, come una sfida evolutiva ai vecchi metodi di pagamento, la tecnologia blockchain sta scalfendo le “antiche” regole della compravendita portando un’aria di rinnovamento e allo stesso tempo di incertezza nel panorama mondiale dei pagamenti.

I primi utilizzatori e trader di criptovalute hanno creato copiose ricchezze che stanno utilizzando anche per effettuare acquisti immobiliari, alimentando un mercato dal passato tradizionalista e statico.

Esistono diversi motivi per cui qualcuno può scegliere di acquistare una casa con Bitcoin, Ether o un’altra criptovaluta invece di effettuare transazioni con le tradizionali forme di pagamento costituite da mezzi propri o da denaro preso a prestito dagli istituti di credito.

Proprio per le caratteristiche intrinseche delle criptovalute è possibile ovviare all’intermediazione delle banche, basando la fiducia sulla tecnologia dei registri distribuiti (DLT), ossia la ormai conosciuta, seppur molto spesso difficilmente compresa, rete distribuita che gestisce e registra in maniera immodificabile le transazioni in criptoasset, governata da protocolli quali la blockchain.

Il mercato delle criptovalute utilizzate per acquisto di immobili: Emirati Arabi

Nel mercato mondiale delle criptovalute e degli immobili esistono paesi ove questi due elementi si trovano letteralmente più a loro agio per le caratteristiche intrinseche del mercato e per una legislazione che favorisce e semplifica tutte le forme di investimento più innovative.

Sebbene l’uso della criptovaluta non sia ancora diventato mainstream a Dubai e nelle altre città degli Emirati, si prevede che la perfetta integrazione della criptovaluta nel settore immobiliare rivoluzionerà il futuro processo di acquisto e vendita di proprietà immobiliari in tutti gli UAE e paesi limitrofi.

Il connubio migliore tra criptovaluta e immobili trova la sua miglior unione attraverso Bitcoin lasciando distaccate altre famose criptovalute come quelle basate su Ethereum o Ripple.

Su questo mercato, infatti, gli investitori immobiliari considerano il Bitcoin la valuta più popolare per l’acquisto di beni di valore.

Primo problema da considerare e non scontato è che l’acquisto di immobili con Bitcoin avviene quando entrambe le parti (acquirente e venditore) sono disposte a fare uno scambio di proprietà in criptovaluta. 

La criptovaluta offre infinite opportunità. Un vantaggio è la facilità di utilizzo equiparabile alle disponibilità liquide. Per tale motivo, molte società immobiliari a Dubai e nelle altre città degli Emirati offrono agli investitori la possibilità di acquistare proprietà attraverso vari tipi di criptovalute.

Nonostante ciò, al momento, occorre tener presente che coloro che accettano criptovalute come moneta di pagamento firmeranno l’accordo di vendita e di acquisto basandosi esclusivamente in dirham, ossia nella valuta ufficiale degli UAE.

Quindi, il contratto di proprietà immobiliare non sarà firmato sulla base di bitcoin ma della valuta nazionale. Al fine di facilitare la procedura sono stati predisposti servizi di brokeraggio solitamente gestiti da istituti di credito che facilitano questo tipo di transazioni.

Attualmente, Bitcoin Swiss (BTCS) è il provider di servizi di criptovalute preferito negli Emirati Arabi Uniti e una delle principali opzioni per gli investitori che desiderano percorrere questa strada. Pertanto, gli investitori possono acquistare immobili in vendita a Dubai tramite Bitcoin, con il processo di transazione, gestito da Bitcoin Swiss.

Uno dei motivi a vantaggio dell’utilizzo delle criptovalute è il costo, in molti casi inferiore a quello dei sistemi di pagamento tradizionali imposto su pagamenti e trasferimenti internazionali. Altro motivo importante è la sicurezza delle transazioni perché le criptovalute possono essere immediatamente tramutate in monete aventi corso legale (denominate anche fiat), emesse dai governi nazionali e regolate dalla banca centrale.

Un altro importante vantaggio delle criptovalute è la maggior rapidità del regolamento contabile. Grazie alla blockchain, infatti, si riesce a trasferire la disponibilità della valuta digitale da compratore a venditore, dando certezza della conferma a quest’ultimo entro un’ora.

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Acquisto immobili con Bitcoin: vendita o permuta?

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Arrivando a valutare l’utilizzo delle criptovalute nel nostro paese occorre analizzare le dinamiche che all’interno del mercato italiano possono unire lo strumento criptovaluta con il ruolo svolto, ossia quello di moneta di scambio all’interno dell’area di operatività del mercato immobiliare.

Il principale tema in oggetto riferito al trasferimento di un immobile con corrispettivo in criptovaluta è quindi quello di stabilire se esso sia inquadrabile nell’ambito della vendita o della permuta.

La vendita è il trasferimento di un oggetto fisico o digitale dietro il pagamento di un prezzo normalmente pagato in denaro.

La permuta, invece, è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro. (art. 1552 Cod.Civ.)

Si tratta sostanzialmente del classico baratto e cioè dello strumento che in tempi antichi, quando ancora non esisteva il denaro o quando ancora la sua diffusione non era completa, veniva considerato come strumento principale per la circolazione della ricchezza all’interno di una comunità.

Lasciando a latere tutte le considerazioni legislative in materia è possibile affermare, semplificando, che le criptovalute sono da considerarsi come una sorta di moneta complementare e concludere che il trasferimento di un bene immobile verso criptovaluta è da qualificarsi come vendita e non come permuta (v.  in bibliografia [1]).

È necessario ora verificare se il Codice civile consenta di effettuare il pagamento del prezzo di una vendita mediante valute non aventi corso legale.

Il debito sorto da una compravendita genera un debito in valuta e in base all’art. 1277 c.c. i debiti definiti pecuniari si estinguono con moneta avente corso legale nello Stato (per un approfondimento sul valore liberatorio delle monete a corso legale si veda anche “Il trasferimento di fondi fra pagatore e beneficiario nel mondo della criptovalute” in Garavaglia R., PayPal e le criptovalute: che prospettive si aprono e quali sono i vantaggi per gli utenti, PagamentiDigitali.it, 23 ottobre 2020).

Bitcoin

Criptovalute come valuta complementare

Si è appena affermato che le criptovalute potrebbero essere considerate come una sorta di valuta complementare, ossia uno strumento con cui è possibile scambiare beni e servizi affiancando il denaro ufficiale.

Solitamente le valute complementari non hanno corso legale e sono accettate su base volontaria, ciò contribuisce al loro aspetto identitario, cioè al loro identificare la comunità all’interno della quale sono usate.

Un sistema di valuta complementare è infatti accettato e utilizzato all’interno di un gruppo, di una rete, di una comunità al fine di facilitare e favorire lo scambio di merci, la circolazione di beni e servizi all’interno di quella particolare rete sociale, rispetto al resto della comunità.

Le valute complementari si collocano quindi come “sistemi di accordo” all’interno di una comunità e vengono utilizzate proprio a questi fini.

Esse promuovono la pianificazione a lungo termine, stimolando i partecipanti a investire in attività produttive connesse, piuttosto che nell’accumulo di denaro e incoraggiano gli scambi e la cooperazione con la propria rete di aderenze, attraverso la circolazione del bene di scambio a cui viene attribuito un valore.

Se da un punto di vista prettamente civilistico quindi non ci sono ostacoli a una compravendita con pagamento del prezzo a mezzo di criptovaluta, occorre verificare se siano in vigore in Italia altre normative che possano porre ostacoli all’uso.

Le norme antiriciclaggio

La prima normativa che deve essere considerata è sicuramente quella relativa all’antiriciclaggio. A tal proposito è possibile approfondire l’argomento in numerosi precedenti articoli pubblicati su PagamentiDigitali.it, fra cui segnaliamo di Garavaglia R., Valute virtuali e moneta elettronica: cosa cambia con il recepimento in Italia della quarta direttiva antiriciclaggio, PagamentiDigitali.it, 21 giugno 2017.

Le norme in tema di antiriciclaggio sono sottese a garantire la tracciabilità dei pagamenti e alla certa riconducibilità degli stessi a chi li effettua (individuazione del titolare effettivo).

La blockchain è un protocollo che caratterizza alcune architetture implementate sui registri distribuiti (DLT), dove il registro è strutturato in blocchi di transazioni validate, concatenati gli uni agli altri mediante l’impiego di tecniche crittografiche e meccanismi di consenso distribuito basati su criptoasset.

Se quindi, sotto tale aspetto, le operazioni in criptovalute sono sicuramente tracciabili in senso informatico in quanto registrate su DLT, dall’altro è indubbio che i soggetti che attuano le transazioni sono tendenzialmente anonimi.

A tal proposito la Direttiva Europea (2018/843) si è espressa dicendo che: “l’anonimato delle valute virtuali ne consente il potenziale uso improprio per scopi criminali”. Inoltre, sempre la detta direttiva, ha affermato che l’inserimento degli exchange e dei wallet provider nell’ambito dei soggetti tenuti al rispetto degli obblighi di identificazione antiriciclaggio è sicuramente un importante inizio ma non può essere considerato come risolutivo.

La natura di mezzo di pagamento delle criptovalute confermata da fonti istituzionali

Pertanto, alla luce di quanto detto, deve concludersi che le criptovalute siano un mezzo di scambio potenzialmente idoneo a mantenere una riserva di valore. Esse, pertanto, possono essere considerate alla stregua di una valuta complementare, non avente corso legale, utilizzata come tale da alcuni soggetti su base volontaria.

A sostegno di questo è intervenuta anche la Corte di Giustizia Europea (22 ottobre 2015, C 264/14) ha infatti affermato che le “operazioni relative a valute non tradizionali costituiscono operazioni finanziarie in quanto tali valute siano state accettate dalle parti di una transazione quale mezzo di pagamento alternativo ai mezzi di pagamento legali e non abbiano altre finalità oltre a quella di un mezzo di pagamento” e che “la valuta virtuale a flusso bidirezionale “bitcoin” non può essere qualificata come bene materiale dato che questa valuta virtuale non ha altra finalità oltre a quella di mezzo di pagamento”.

Anche l’agenzia delle Entrate (ris.72E/2016) ha affermato che la moneta virtuale è “alternativa a quella tradizionale e la sua circolazione si fonda sull’accettazione volontaria da parte degli operatori del mercato che ne riconoscono il valore di scambio indipendentemente da un obbligo di legge”.

Conclusioni

Le criptovalute, quindi, continueranno a sviluppare e mostrare risultati promettenti nel settore immobiliare.

L’acquisto di immobili con criptovaluta ha il potenziale per ridurre il tempo necessario per chiudere una transazione; talune criptovalute inoltre (non è il caso dei Bitcoin), possono essere impiegate con smart contract che un giorno potrebbero migliorare la sicurezza, la trasparenza e l’efficienza di una transazione immobiliare.

L’offerta di accettare Bitcoin come pagamento può fornire ai venditori un vantaggio tra gli investitori con sostanziali partecipazioni in Bitcoin e il desiderio di trasferire tali partecipazioni nel settore immobiliare.

Impegnarsi in tali offerte richiederà al venditore e ai suoi rappresentanti di comprendere le opzioni per eseguire transazioni immobiliari utilizzando Bitcoin e i vari metodi per convertire Bitcoin in moneta legale.

Con una tale comprensione, oltre a un’adeguata pianificazione legale e fiscale, i venditori possono distinguere le loro inserzioni e attirare acquisti utilizzando i miliardi di denaro attualmente detenuti in Bitcoin.

 

Bibliografia

[1] https://www.notaiolevante.com/post/trasferimento-di-immobile-con-corrispettivo-in-bitcoin-vendita-o-permuta

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[2] https://www.monitorimmobiliare.it/comprare-casa-coi-bitcoin-i-notai-rispondono_20183141129

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